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几个月前抢Offer时太疯狂,如今房价下跌想毁约,后果严重吗?

2022-06-20 16:43:33

在加拿大买房,一般来说,看到满意的住房,并签了Offer之后,这个文件就具有了法律约束力。

 

几个月前房市火爆,很多买家在遇到心仪房子时,没有太多考虑时间,只得匆匆下Offer,而且多是无条件Offer。现在地产进入平静期,冷静下来发现,普遍市场价已有所下降,当初价格给高了,想要毁约取消Offer。

 

到底加拿大的房产投资者能不能取消Offer呢?会不会有麻烦呢?怎么来妥善解决这个问题呢?‍

 

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先看一个案例:

加价25万抢offer 毁约后赔47万

 

据安省法庭公布的信息:这起案件发生于2017年春,“H”女士在约克区Whitchurch-Stouffville镇、404号高速路附近看上了一幢独立屋,挂牌价为200万。当时大多伦多房市极度火热,有18个人过来看过这套房子。2017年4月1日,“H”女士下了价:205万元。一天后经纪就找到她说,竞价的人比较多,需要加价。

 

为了抢到房子,“H”女士便加价到225万,而且是不带任何条件。如此“豪迈”,令“H”女士成功抢到房子,并同卖家葛福夫妇(Mr. & Mrs. Gamoff)签订了买卖合同。

 

按照合同,“H”女士须在4月份支付两笔押金,共计12万,交割日则定于8月30日。

 

然而,当“H”女士支付完第一笔押金3万元后,安省政府很快就祭出海外买家税,多伦多的房价大跌。意识到她的报价过高。她曾向卖家直接提出她的贷款会有问题,透露出想取消合约的意向,但是被拒绝。

 

当年5月2日,“H”女士通过律师向卖家葛福夫妇发出信函,称贷款出了问题,无法按时支付第二笔押金,也无法在8月30日完成交易。

 

同“H”女士交易告吹,葛福夫妇试图以225万元出售豪宅,但无人问津,两周后降至199.8万,过了两个月都没有卖出去。葛福夫妇在6月曾允许“H”女士提交第二笔押金,令合同恢复,但是没有被对方接受。直到7月底,葛福夫妇才以178万元将房子卖出。

 

事后,葛福夫妇将“H”告上法庭,要她赔偿毁约造成的损失,也就是“H”的报价225万元,以及房屋最终成交价178万元之间的差价:47万元。

 

“H”女士则辩称,葛福夫妇没尽力将其损失降到最低。如果他们在她表达出取消合约的意向时就立刻同其他报了价的买家联系,估计就能卖出218万元。在他们5月份二次挂牌的时候,如果不贪心地将价格定位225万,而是200万,也不至于等了两个多月,最后折价那么多才卖掉。

 

然而“H”女士的说法并未获法官认可。随后安省法庭做出判决:葛福夫妇有权根据合同的差价获得赔偿至少47万元。

 

法官也表示,这个判决无疑会对“H”女士的生活产生巨大影响,但是作为房屋买家,应该了解自己的购买能力,或至少在报价时加上条件:如房贷申请被拒则取消买卖合约,而不是头脑一热就下了个不带任何条件的报价。‍

 

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Offer漫谈

 

首先,Offer实际上是一个合同法上的概念,中文叫“要约”,在地产买卖活动中也叫报价、发盘。接受要约(Accept offer),就叫承诺(Acceptance)。承诺一经做出,合同即告成立。

 

在房地产交易中,Offer就是一种“买卖的协议(Agreement of Purchase and Sale),它可以由买方准备,也可以由卖方准备,但通常都是由买方准备。买方的经纪人根据买方的要求起草,由买方签字后再交由卖方过目。卖方可以Counter Offer(还盘),买方也可以再还回去,几个回合之后,双方达成一致,在Offer上签字,该Offer即成为了具有法律约束力的合同,双方都要遵守。

 

一份标准的购房Offer通常包括以下内容:

(一)、基本细节:售房者、购房者的姓名,待售房屋的地址。

(二)、购买价格,同时包括定金、首付款和银行贷款等。

(三)、私人物品的处理,如窗帘、厨房电器、洗衣机和烘干机等是否留下。

(四)、买卖双方承担的基本责任和义务。

(五)、交房时间和要求对方答复的期限。

 

一般来说,Offer分两种,一种是无条件的,叫Firm Offer;另一种是有条件的,叫Conditional Offer。Firm Offer一经签署,买卖双方必须无条件接受。有条件Offer通常附加一个贷款条款和一个验屋条款。

 

有条件Offer主要是为了保护买家的利益,保证买家在不能贷到款或所购房屋不能满足买方质量要求时,能拿回定金,并无需承担法律责任。‍

 

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买房抢Offer

 

当然,在火爆的市场中,你中意的房子,别人也可能看上,所以抢Offer的事经常会出现。在抢Offer时,为了能得到你心仪的房子,有时会把条件取消,形成一个无条件Offer,以此取悦卖家,以使你的Offer在竞争中具有优势。如果是抢Offer,竞标者一般要提交一张5%房价的支票给卖家,这笔钱叫“Deposit”。

 

想毁约?有什么后果?

 

买家如果反悔,房价5%的Deposit会被卖家收走,所以这时候的反悔是有明确成本的。即使买家尚未提交押金,所以风险较小,但是也不能抱着侥幸的态度,尽量把事情处理完满。

 

一旦诉诸法律,你要承担多大的责任是一个未知数。比如:

 

卖家已经在另一个城市有了一份新工作,因为房子不能及时出手,把那边的工作给耽误了;

 

再比如,这家的房子本来是出租的,因为卖给你了,所以把租客都辞退了,现在你毁约了,租房的损失也得你付;

 

卖家还可以就精神损失起诉你,由于你的毁约,给卖家造成了无法估量的精神损失。还有,卖方经纪人也可能起诉你。

 

还有一种情况,就是卖家在拿到你那一万元定金后,决定不起诉你了,但他同时也买了别人的房子,由于你毁约,以至于这个卖家无法支付下一个卖家的房费,这样一来,这下一个卖家就有可能起诉他的买家。这样一个连带责任,可能会拉的很长,但最终的责任,都会算到你头上。‍

 

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写offer时加什么条款才有可能保障买家的利益?

 

前文中我们说到,Offer中买家可以添加一些条件,这些条件会出现在一到多页不等的附加文件。这些附加条款和合同正文有同等的法律效力。

 

每个买家想买的房子都不一样,需要具体问题具体分析,所以买方要利用附加条款保护自己利益。只有买家亲自签字声明“解除条件”,那么这个合同才能真正被执行。那么Offer中都可以写哪些条件呢?

 

贷款条件

买家在合同中注明“买家在合同签订后的若干天内向金融机构申请贷款,如果拿不到贷款,买家就可以不签解除条件的文件,而解除不了条件,房屋买卖合同自然不成立。

 

验房条件

在合同签订后若干天内,买家有权验房,而且买家要满意验房结果,买家才继续执行合同。

 

查验房产证条件

该条件要求卖家在限定的日期前提供房产证的复印件,买家可以根据房产证上的号码在地政局查到相关信息,需注意有没有地役权、通行权的记录。

 

共管物业的文件条件

该条件要求卖家提供包括2年内的各种会议记录、年度大会记录、5年内的工程师报告、物业条例、财政状况、物业管理费收支情况等等资料。买家仔细阅读这些文件,如果基本满意有关文件的描述和规定,则买家才继续执行合同,否则合同无效。

 

房屋情况披露书条件

房屋情况披露书是卖家填写的有关房屋状况的声明文件,详细披露房屋中是否有明显或暗藏的缺陷,比如房顶是否漏过水,房子中有没有种过大麻等。

 

保险条件

买家咨询保险公司,如果保险公司同意为目标房子提供保险,则买家才继续执行合同,否则合同无效。‍

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